线上租房乱象折射治理难题-太阳集团tcy8722

相关部门应进行中介机构实名备案、中介人员实名从业,同时通过房源核验、数据共享等手段从技术上先行减少虚假房源的情况

视觉中国供图

《法治周末》实习生 康婧轩

《法治周末》记者  郑 超

“看房时说好每月租金2800元,但签合同时额外多出每月120元的服务费。”今年大学毕业、在北京市朝阳区工作的小刘因为租房发了愁。他说,在某租房平台上选择的个人房源,一联系发现基本都是中介公司。

《法治周末》记者在调查中发现,不少中介公司带租客看房时说得“价格实惠”,但签订合同后,总会多出收费名目。不仅如此,还有租客向记者反映,在租房平台上找房时,几乎100%踩雷“高性价比”的房子。部分标明房东直租的背后,实为中介冒牌引流。这些虚假房源、假房东不仅浪费了租客的时间和精力,还给租客带来经济损失。

“虚假房源、房东直租”有猫腻

小王最近正在为自己研一假期实习找房子,在同事的推荐下,小王联系到一家中介公司,小王在该中介处挑选了5套价格在自己承受范围内的房源。“该公司也宣传‘好房安心挑’,但实际情况却让人不安心。”

该中介公司的工作人员李某负责与小王沟通、带小王看房。双方取得联系后,李某一再强调“房子很合适,价格也优惠,图片没问题”,但到了看房日,小王却被告知“这几套房子均已出租”。小王告诉记者,自己随后被带看的房源,均高出原来的价格一大截,但时间紧迫,小王也不得不将房子租了下来。

令小王气愤的是,在签订合同后没几天,小王无意间翻看李某的朋友圈发现,前几天看的价格合适的房源又开始“出租”了。

小王联系李某,李某却反馈说之前的租户只是交了定金,但最终没签合同。

记者根据小王的提示发现,该中介公司发布的内容中,存在大量具有“高性价比”的房源——价格都低于区域均价,图片上的装修也十分精致。但线下实地看房时,这样的“优质”房源却显示已被出租。展示图片也存在“一图多用”的情况,被用作该公司一些不同户型、价格的房源上。

记者在调查中发现,很多消费者在租房时会对中介产生一定的抵触心理,认为中介会收取高额的中介费用。而“房东直租”则可以直接与房东联系,同时也避免中介带来的骚扰。

不少受访者称,很多网络平台上有各种“房东直租”的房源,但是否为“房东直租”,真假难以分辨。

有业内人士告诉记者,中介需要不断地吸引新客户,以增加自己的业务量、赚取提成。而“房东直租”作为一个热门搜索关键词,自然成为他们吸引客户的一个有效手段,他们赚的不是中介费而是差价,与真正的房东直租有很大价差,未来还会可能存在恶意不退还押金等行为。

对此,中央财经大学法学院教授朱晓峰表示,平台面向不特定公众发布的信息,其法律性质属于广告。根据我国广告法的相关规定,广告应当真实。平台发布虚假房源、虚构房东直租的,违反了广告法的相关规定。根据广告法,发布虚假广告的,由市场监督管理部门责令停止发布广告、消除影响、处以罚款。如果情节严重的,可以吊销营业执照,并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、在一定期限内不受理其广告审查申请等。如果涉及犯罪的,甚至可以追究刑事责任。

北京德和衡(上海)律师事务所高级合伙人邢芝凡分析,平台如果利用虚假信息侵害租户权利,还构成消费者权益保护法规定的“欺诈”行为。构成消费欺诈的,平台将可能承担对租户“退一赔三”的惩罚性赔款。

租到违建房致使合同“无效”

“目前,租房仍是不少人特别是年轻人选择的居住方式。一方面,租房需求量大,另一方面,资本抢滩造成房源垄断严重,租赁双方话语权不对等,这导致房屋租赁市场的乱象依然难以根治。一些承租人缺乏法律意识,无法正确识别房源是否正规,也常常让黑中介钻了空子。也有租客因所租房屋违建,导致合同无效而引发损失。”邢芝凡说。

北京市房山区人民法院曾发布过该院审理的房屋租赁纠纷典型案例。2022年7月,大学刚毕业的刘某与某村村民王某签订了租期为一年的房屋租赁合同,租下了王某的自建房,并支付了一年的租金1.8万元。同年9月,此房因被认定为违法建筑而拆除,刘某的电脑、纪念册、书籍等物品因房屋突然被拆而损坏。

因就赔偿事项协商未果,刘某诉至法院,要求判令双方签订的租房合同无效,王某返还自己2022年10月至2023年6月期间的租金,并赔偿财物损失、搬家人工费、运输费等共计2万元。

对此,王某表示,自己曾明确告知过刘某房屋可能被拆除,并于拆除前3日通知了刘某,房屋拆除后,在刘某认可的情况下还为他另行租了新房,因此不应承担赔偿责任。法院审理后认为,王某的房屋未取得建设工程规划许可证,双方订立的房屋租赁合同应属无效。根据相关法律规定,出租违法建筑的合同应属无效,出租人应返还相应租金给承租人,但也有权向承租人主张使用房屋期间的占用费,具体标准可以参照合同约定的租金标准及周边房屋的租金标准;承租人有权要求出租人退还所交的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。此外,承租人还可依据出租人的过错程度向其主张装修损失及实际发生的搬迁损失。

本案中,涉案房屋已按违法建筑拆除,刘某主张返还预付租金及索赔搬家人工费、运输费的合理部分,具有事实和法律依据,法院予以支持。关于财物损失,因刘某未提交有效证据证明损失数额,且拆除当日刘某在现场未对书籍物品等进行妥善处置导致扩大损失,法院对该项主张不予支持。据此,法院综合案情后,判令王某返还刘某预付租金并赔偿刘某搬家费等共计1.5万元。

记者在调查中还发现,不少租客反映,自己租的房子在签订合同后,中介公司却将房子转让给了其他公司,租赁期间遇到问题,原中介公司也不愿意承担责任。

“租户与租赁平台签订房屋租赁合同后,只要租赁平台愿意承担违反该合同的法律责任,那么其有权将该房屋租赁给其他公司。如果租赁平台与租户签订房屋租赁合同后又将该房屋出租给他人的,如果该房屋尚未向任何一方交付的,租户有权要求租赁平台继续履行合同,如其遭受损失,可以依约向平台主张赔偿责任;如果租赁平台已经将房屋交付给其他人而无法向租户交付的,租户有权要求租赁平台承担赔偿损失等违约责任。”朱晓峰说。

线上租房亟待规范管理

租客应注意哪些方面才能避免上述问题的发生,朱晓峰建议,租户应选择规范且市场信誉度高的住房租赁企业或平台租赁房屋,查看其营业执照和相关资质,到相关住房租赁交易服务平台查看企业开业报告信息或者经纪机构备案信息等,避免遭遇“黑中介”“不良中介”。此外,建议租户实地查验房源信息和房源状况,查看房产证是否与房东身份证信息一致,与业主签署的租赁合同(或委托协议),并通过市住建局太阳集团tcy8722官网进行房源核验。为避免“收到转账后拉黑”等骗术,租客应向合同约定的企业账户(出租方为企业)、个人账户(出租方为个人)支付款项,并保留好相关转账凭证。如为现金支付,应要求收款方出具收据。

近年来,房屋租赁市场不断规范。2019年12月,住房和城乡建设部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

2023年,北京出台了《北京市住房租赁条例》,第四十四条规定房地产经纪机构发布房源信息、推荐房源应当核对房源的不动产权属证书或者其他合法的不动产权属证明,确保房源以及信息真实、准确。因此,北京市内租房平台发布虚假房源,也同样可能违反地方性法律规定。

2023年,广东省深圳市房地产中介协会也成立了“新业态自律委员会”,专门针对房地产领域的新媒体和自媒体主体实施行业自律管理,倡导深圳市涉房营销自媒体进行实名登记,并组织行业培训。

邢芝凡认为,相关部门应进行中介机构实名备案、中介人员实名从业,同时通过房源核验、数据共享等手段从技术上先行减少虚假房源的情况;增加对租房平台日常经营管理的抽查频次,并开展法律教育,提醒相关经营实体守法经营;加强对民众的租房法律知识普及,并进一步健全顺畅维权渠道。

责编：韦文洁